СТАТЬЯ

ЗЕМЕЛЬНЫЙ СЕРВИТУТ В СИСТЕМЕ ОГРАНИЧЕННЫХ ВЕЩНЫХ ПРАВ

Понятие «сервитут» известно как гражданскому, так и земельному праву.

Различают частный сервитут, устанавливаемый в интересах частных лиц в соответствии с гражданским законодательством, т. е., как правило, по соглашению между собственником земельного участка и иными лицами, заинтересованными в его ограниченном использовании, и публичный сервитут, устанавливаемый законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или населения, т. е. неопределенного круга лиц.
Для Г.Ф. Шершеневича сервитут видится вещным правом пользования чужой вещью в интересах определенного лица [1].

В.И. Синайский понимает под сервитутом вещные права пользования чужой вещью в каком-либо известном отношении, принадлежащие определенным лицам [2].

Анализ исторического опыта показывает, что еще римское право включало в себя более широкий круг юридических конструкций, связанных с правом на чужие вещи: сервитуты, узуфрукт (право пользования чужой непотребляемой вещью и извлечение из нее доходов), узус (право пользования вещью без извлечения плодов), хабитацио (право проживания в чужом помещении или доме), суперфиций (право иметь строения на чужом земельном участке) и эмфитевзис (право пользования чужим земельным участком в целях сельскохозяйственной обработки) [3].

Наиболее распространенное определение сервитута в дореволюционной России состояло в следующем: сервитуты, как вещные права, состоят в прямой связи лица с вещью, что уже само собой исключает всякое требование положительных действий.

Относительно управомоченного сервитутом собственник стеснен в пользовании, составляющем предмет сервитута, лишь настолько, насколько его пользование вредит пользованию первого [4].

Однако единогласия в понимании правовой природы самого сервитута не было.

В современных условиях развития гражданского права также нет единого понимания сущности сервитута. Одна группа цивилистов рассматривает сервитут в качестве ограничения права собственности. Суть этой позиции заключается в том, что сервитут только ограничивает право собственности и не приводит к появлению нового права. Другая позиция - концепция понимания сервитута как обременения.

Западные законодательства, особенно итальянское, приняли нормы римского права, касающиеся ограниченных вещных прав, и развили их значительно полнее.

Напротив, в русском дореволюционном праве этот раздел был чрезвычайно беден и существующие в нем ограниченные вещные права рассматривались не как необходимый институт, а как временное, переходное состояние к полной индивидуализации [5].

Еще в Древнем Риме было замечено, что иногда для полноценной эксплуатации недвижимости ее собственнику необходимо было так или иначе воспользоваться чужим земельным участком, так появилось понятие сервитута.

Смысл земельного сервитута заключается именно в праве пользования. Пользование - это извлечение из вещи полезных свойств путем ее производительного и личного потребления. Используя поверхность земельного участка, например, стадо может пройти к водоему.

Суть земельного сервитута - в пользовании именно чужим земельным сервитутом. Это именно то, что и отличает сервитут от других прав вообще.
В связи с внесением изменений в российское законодательство отдельного рассмотрения требуют нормы о сервитуте в рамках разработанных советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства проекта Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Проект ГК РФ) [6].

Проектом ГК РФ существенно реформируется институт права ограниченного пользования объектом недвижимости - сервитут.

Гл. 20.2 ГК РФ в редакции Проекта ГК РФ содержит более детальное регулирование отношений, связанных с сервитутами, чем в действующем законодательстве.

В частности, в этой главе указывается, что сервитут может быть установлен между собственниками господствующей и служащей вещи. В то же время в соответствии с п. 6 ст. 301 ГК РФ в редакции Проекта ГК РФ установления сервитута вправе требовать также обладатели вещных прав, имеющие правомочия пользования и владения служащей и (или) господствующей вещью.

Важно отметить, что в отличие от действующей редакции Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) [7], Проект ГК РФ содержит закрытый перечень видов сервитутов, запрещая создание новых (п. 5 ст. 301 и параграф 2 гл. 20.2 ГК РФ в редакции Проекта ГК РФ).

Согласно п. 5 ст. 301.1 ГК РФ в редакции Проекта в соглашении или судебном решении, предусматривающем установление сервитута, должны быть указаны следующие условия:
- вид сервитута;
- условия его осуществления (место в границах служащей вещи и время, периодичность);
- размер платы за сервитут.

Особо оговаривается, что соглашение о сервитуте должно быть составлено в форме единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора об установлении сервитута.

По общему правилу сервитуты должны быть возмездными. Безвозмездные возможны, однако Проект ГК РФ подчеркивает, что к ним не могут относиться сервитуты, которые установлены для осуществления предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 301.2 ГК РФ в редакции Проекта ГК РФ).

Ст. 301.2 ГК РФ в редакции Проекта ГК РФ предполагает договорное определение платы за сервитут. Она может иметь денежное или иное выражение, может быть как единовременной, так и осуществляемой в виде периодических платежей.

Действующий ГК РФ не допускает существования срочных вещных прав. Проект ГК РФ не считает это невозможным (см. соответствующие нормы об ипотеке, праве застройки и пр.), хотя сервитут в Проекте ГК РФ по общему правилу признается бессрочным, если иное не предусмотрено Кодексом.

Следует отметить, что Проект ГК РФ во многих нормах прямо или косвенно указывает на недопустимость такой правовой конструкции, как публичный сервитут.

К примеру, в п. 2 ст. 301 Проекта ГК РФ говорится, что сервитут не может быть установлен для неопределенного круга лиц. Согласно п. п. 1 и 6 ст. 301 Проекта ГК РФ сервитут может быть установлен только в интересах собственника господствующего участка (соответствующего здания, строения и т. п.) или иного обладателя вещного права на объект недвижимости.

Проект ГК РФ не предусматривает основания для установления и прекращения сервитута по давности, однако обстоятельство длительного неиспользования может служить одним из доказательств того, что необходимость в существовании сервитута отпадает.

И наоборот, длительное использование чужой недвижимой вещи может быть основанием для установления сервитута как в судебном порядке, так и через достижение соглашения с собственником служащего участка.

Проект ГК РФ предусматривает оценочные основания установления и прекращения сервитутов, не предписывая соблюдения строгих критериев для возникновения этих правоотношений.

Однако нормы гл. 20.2 Проекта ГК РФ дают некоторые ориентиры, позволяющие определить необходимость установления сервитута или же его прекращения.

Так, из п. 1 ст. 301 Проекта ГК РФ следует, что установление сервитута не должно лишать собственника служащего участка правомочия владения, пользования и распоряжения им.

В п. 2 ст. 301.1 Проекта ГК РФ говорится о том, что осуществление сервитута должно происходить наименее обременительным для собственника служащей вещи способом, позволяющим использовать ее по назначению, и с причинением собственнику служащей вещи наименьшего неудобства.
Проект ГК РФ также не допускает возложения на собственника служащей вещи каких-либо положительных обязанностей, выражающихся в совершении действий в пользу управомоченного лица (п. 3 ст. 301.1).

В п. 4 ст. 301.1 Проекта ГК РФ предусматривается запрет на действия управомоченного лица, которые производят в служащей вещи изменения, превышающие требования необходимого для осуществления сервитута. Данное правило является оценочным и неопределенным, что вкупе с исключительно судебным урегулированием споров об осуществлении прав по сервитутам может усложнить установление прочных и стабильных правоотношений между соседями.

Абзац 2 п. 1 ст. 301 Проекта ГК РФ запрещает установление такого сервитута, который затруднит использование служащей вещи настолько, что она утратит свое назначение. Однако толкование этой нормы будет в большой степени зависеть от позиции суда и конкретных обстоятельств дела, что, возможно, не всегда оправданно.

Таким образом, данная норма вводит «верхнюю границу» оснований для установления сервитута. «Нижнюю» фиксирует положение п. 1 ст. 301 Проекта ГК РФ, указывающее, что сервитут необходим, если без него использование господствующего участка невозможно. Суд должен определить, находятся ли отношения соседей по использованию своих объектов недвижимости в некоем коридоре, ограниченном невозможностью для каждого из них осуществлять право пользования этими объектами.

Такие же оценочные и неопределенные границы установлены для прекращения сервитута (п. п. 2 и 4 ст. 301.5 Проекта ГК РФ).

При этом их нарушение признается достаточным основанием для прекращения сервитута (п. п. 2 и 4 ст. 301.5 Проекта ГК РФ). Однако форма, в которой должно быть выражено соответствующее требование, не определена.

Сущность сервитута - исходя из норм ст. ст. 301.1 и 301.5 ГК РФ в редакции Проекта ГК РФ - состоит в праве пользования служащей вещью, что подчеркивает невозможность существования сервитута, допускающего владение и распоряжение служащей вещью.

Иными словами, сервитут - это право на конкретную функцию чужой вещи, а не на саму вещь.

За последнее время Президиум ВАС неоднократно останавливался на проблемах установления сервитута. Постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 № 16033/12 [8] - очередной важный документ по данной теме.
По общему правилу собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления сервитута.

Кроме собственника недвижимого имущества право требовать установления сервитута могут лица, которым участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, а также иные лица в случаях, предусмотренных федеральными законами (п. 4 ст. 274 ГК РФ).

Исходя из смысла ст. 274 ГК РФ условием установления сервитута является отсутствие у собственника возможности осуществить проезд (проход) к своему недвижимому имуществу, а также его эксплуатации без установления сервитута.

Правда, следует отметить, что в постановлении Президиума ВАС РФ от 20.07.2010 № 2509/10 [9] указано: суд вправе удовлетворить требование об установлении сервитута проезда на соседнем (служащем) земельном участке, даже если будет установлена потенциальная возможность организации альтернативного проезда без установления сервитута, но только при условии, что реализация такой возможности потребует проведения значительных по объему, времени и затратам работ.

Президиум ВАС в Постановлении от 28.02.2012 № 11248/11 [10] также обратил внимание на то, что сервитут должен быть наименее обременительным для собственника соседнего земельного участка, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора, с тем чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды собственника недвижимости, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельный участок.

Суд может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, а при необходимости разрешения судом вопросов, касающихся отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных знаний (например, в области организации дорожного движения, оценочной деятельности), суд правомочен назначить проведение экспертизы (постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 11248/11).

Соответственно, в спор об установлении сервитута могут быть вовлечены несколько смежных землепользователей.

Таким образом, следует отметить прогрессивность новелл Проекта ГК РФ: законодательная классификация сервитутов, включение в содержание сервитута в том числе обязанности собственника служебной вещи воздержаться от действий, ограничивающих право собственника господствующего участка.
Список используемой литературы

1. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 186-188.

2. Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С. 256.

3. Скрипилев Е.А. Основы римского права: конспект лекций. М.: ОСЬ-89, 1998. С. 208.

4. Гамбаров Ю.С. Вещное право. СПб., 1913. С. 333, 339.

5. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001. С. 720

6. Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Документ официально опубликован не был.

7. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.

8. Постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 № 16033/12 по делу № А64-3894/2010 // «Вестник ВАС РФ», 2013, № 10.

9. Постановление Президиума ВАС РФ от 20.07.2010 № 2509/10 по делу № А53- 5239/2009 // «Вестник ВАС РФ», № 11, ноябрь, 2010.

10. Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 11248/11 по делу № А45-12892/2010 И «Вестник ВАС РФ», 2012, № 6.
Миннигулов И.Н.
Директор и основатель ЮК «Архонт-М»
По всем вопросам свяжитесь с нами любым удобным способом:

E-mail: arhont-m@yandex.ru
Телефон: +7 843 249 18 66
Соцсети: Facebook | Вконтакте | Twitter | Instagram
Made on
Tilda