СТАТЬЯ

ПРАВО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ ЧУЖОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В СИСТЕМЕ ОГРАНИЧЕННЫХ ВЕЩНЫХ ПРАВ

Гражданский кодекс России прошел проверку временем, обширной практикой применения (прежде всего судами) и объективной доктринальной оценкой [2].

Востребованность вещно-правового института преимущественной покупки чужой недвижимости российской практикой [5, 6], отсутствие
соответствующего законодательного регулирования, а также актуализация соответствующей тематики в современной цивилистической доктрине в связи с принятием Проекта Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Проект Федерального закона № 47538-6) [3], вызывают интерес к исследованию данного института, его вещно-правовой природы.

Профессор Суханов Е.А. делит ограниченные вещные права на четыре группы:
- права по использованию чужих земельных участков и других природных ресурсов (земельные, водные, лесные и градостроительные сервитуты, а также права пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования);
- права по использованию чужих жилых помещений (право пользования жилым помещением члена семьи его собственника, право пользования жильем по договору пожизненного содержания с иждивением или в силу завещательного отказа);
- «обеспечительные» права - залог (включая залог недвижимости - ипотеку) и удержание;
- права на «хозяйствование с имуществом собственника» (хозяйственное ведение и оперативное управление). [11, с. 147].

Таким образом, кроме перечисленных в статье 216 Гражданского кодекса Российской Федерации [1] иных вещных прав (права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитута, права хозяйственного ведения и оперативного управления имуществом (перечень которых не является закрытым) Суханов Е.А. относит к данной категории прав еще залог (в том числе ипотеку), право пользования жилым помещением члена семьи его собственника, право пользования жильем по договору пожизненного содержания с иждивением или в силу завещательного отказа.

Вещное право преимущественной покупки чужой недвижимости является одним из старейших гражданско-правовых институтов, который уходит своими корнями еще в римское право.

В России исследуемое право существовало к дореволюционный период и носило вещный характер [9, с. 211]. В советский период и в современном российском гражданском праве право преимущественной покупки законодательно закреплено, но имеет исключительно обязательственную природу [8, с. 81-89]. Как подчеркивает выдающийся современный российский цивилист Суханов Е.А., «преимущественное право покупки в качестве вещного, по существу, оказалось забытым» [12, с. 2].

Концепция развития гражданского законодательства в пункте 9.1 (далее - Концепция) провозглашает: «Действующее гражданское законодательство широко использует институт преимущественного права как права обязательственного характера, при этом ощущается отсутствие в российском законодательстве права приобретения чужой вещи как вещного права, которое может быть осуществлено и в тех случаях, когда вещь уже не находится у лица, по соглашению с которым соответствующее право было установлено» [2].

В рамках реализации Концепции также был разработан Проект Федерального закона № 47538-6. Глава 20.5 данного Проекта посвящена введению в российское гражданское право права приобретения чужой недвижимости в качестве ограниченного вещного права.

Право преимущественной покупки чужой недвижимости непосредственно обременяет данную недвижимость.

В соответствии с Федеральным законом №122 от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [4], для целей настоящего федерального закона используются следующие основные термины:
ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условии, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).

При этом следует отметить, что право преимущественной покупки чужой недвижимости, с одной стороны, ограничивает правомочие собственника по распоряжению недвижимой вещью, с другой стороны, ограничивает принцип свободы договора.

Также нельзя не отметить, что до сих пор в отечественной доктрине по поводу правовой природы исследуемого права ведутся оживленные дискуссии. Среди российских ученых можно выделить как сторонников вещно-правовои природы данного права [7, с. 107-130], так и обязательственно-правовой природы [10, с. 96-97].

Праву преимущественной покупки чужой недвижимости как ограниченному вещному праву присущи следующие признаки: публичность, непосредственное господство над вещью, свойство следования за вещью, абсолютный характер, объект - индивидуально-определенная недвижимая вещь, вещно-правовая защита.

Публичность означает- обязательную государственную регистрацию самого права преимущественной покупки чужой недвижимости привилегированного лица, так как все сделки и права с недвижимостью должны подлежать государственной регистрации, в том числе право преимущественной покупки чужой недвижимости.

Непосредственное господство над вещью вытекает из того, что право преимущественной покупки чужой недвижимости юридически оформляет отношение лица к вещи. Свойство следования проявляется в обременении недвижимости правом преимущественной покупки.

Право преимущественной покупки чужой недвижимости подлежит защите и имеет абсолютную силу в отношении как собственника недвижимости, так и всех возможных, потенциальных покупателей.

Следует отметить, что право преимущественной покупки чужой недвижимой вещи может быть провозглашено только в отношении недвижимости.

Таким образом, анализ признаков и правовой природы права преимущественной покупки чужой недвижимости позволяет охарактеризовать его в качестве ограниченного вещного права, нуждающегося в законодательном закреплении и последующем совершенствовании в российском гражданском законодательстве.
Список используемой литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. ст. 3301.

2. Концепция развития гражданского законодательства РФ от 7 октября 2009 г. // Электр, ресурс. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».

3. Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Документ официально опубликован не был.

4. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.03.2014) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // «Собрание законодательства РФ», 28.07.1997, № 30, ст. 3594.

5. Апелляционное определение Самарского областного суда от 14.01.2013 по делу № 33-62/2012.

6. Определение Ленинградского областного суда от 13.06.2013 № 33- 2269/2013.

7. Емелькина И.А. Вещное преимущественное право покупки недвижимости // Вестник гражданского права. 2010. № 3. С. 107 - 130.

8. Кузнецова Л.В. Некоторые проблемы осуществления преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности И Журнал российского права. 2006. N 4. С. 81 - 89.

9. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. С. 211.
Миннигулов И.Н.
Директор и основатель ЮК «Архонт-М»
По всем вопросам свяжитесь с нами любым удобным способом:

E-mail: arhont-m@yandex.ru
Телефон: +7 843 249 18 66
Соцсети: Facebook | Вконтакте | Twitter | Instagram
Made on
Tilda